Po krótkim ożywieniu na początku roku krakowski rynek mieszkaniowy ponownie wyhamował. Z najnowszych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że zainteresowanie nowymi mieszkaniami osłabło, deweloperzy ograniczyli liczbę rozpoczynanych inwestycji, a dostępna oferta zaczęła się kurczyć. Mimo to ceny mieszkań w Krakowie nadal rosną.

Ceny nieruchomości rosną mimo słabszej sprzedaży

Po wyraźnym ożywieniu w marcu rynek nowych mieszkań w Krakowie ponownie wyhamował. W maju deweloperzy sprzedali 579 lokali, co oznacza spadek o 14% w porównaniu z kwietniem. Jednocześnie skala sprzedaży wróciła do poziomów notowanych w 2025 r., co może oznaczać stabilizację rynku po okresie większej aktywności kupujących.

Co wstrzymuje kupujących przed zakupem? Przede wszystkim dostępność finansowania. W ostatnich miesiącach pogorszyły się warunki kredytowe – wzrosło oprocentowanie kredytów z okresowo stałą stopą, a zdolność kredytowa potencjalnych nabywców spada już trzeci miesiąc z rzędu. Zdaniem Marka Wielgo, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, to właśnie ograniczone możliwości finansowe klientów ponownie stały się jedną z głównych barier sprzedaży. Słabszy popyt nie przełożył się jednak na spadek cen. Wręcz przeciwnie. Średnia cena ofertowa metra kwadratowego nowego mieszkania w Krakowie wynosi obecnie ok. 17,2 tys. zł i od początku roku wzrosła o około 3%.

Mieszkania premium wypierają tańsze

Wzrost średniej ceny za 1 mkw. nie oznacza, że deweloperzy masowo podnoszą stawki we wszystkich inwestycjach. Najważniejszą rolę odgrywa bowiem struktura dostępnej oferty. Jeszcze rok temu napływ tańszych mieszkań ograniczał wzrost średniej ceny, jednak w 2026 r. sytuacja się odwróciła. Na rynek trafia coraz więcej inwestycji z segmentu premium, a oferta mieszkań w niższych przedziałach cenowych systematycznie się kurczy.

Potwierdzają to dane. Od początku roku liczba mieszkań kosztujących do 12 tys. zł za mkw. spadła o 17%., ubyło też lokali w cenie od 12 do 15 tys. zł za mkw. Jednocześnie oferta mieszkań wycenianych na ponad 20 tys. zł za mkw. wzrosła o 32%. To właśnie ta zmiana w największym stopniu odpowiada za wzrost średniej ceny mieszkań w Krakowie. Coraz większy udział drogich inwestycji podnosi statystyczną cenę 1 mkw., nawet jeśli wielu deweloperów pozostawia cenniki bez zmian. W praktyce oznacza to coraz mniejszy wybór mieszkań w popularnych segmentach cenowych. Choć oferta nowych lokali wciąż jest duża, osobom z ograniczonym budżetem coraz trudniej znaleźć odowiednie mieszkanie.

Na krakowski rynek mieszkaniowy wraca równowaga

Zmiany widać również po stronie podaży. W maju deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 227 mieszkań. Choć było to nieco więcej niż miesiąc wcześniej, wynik nadal pozostawał wyraźnie poniżej średniej z 2025 r. Do marca liczba nowych mieszkań trafiających na rynek przewyższała sprzedaż, dzięki czemu oferta systematycznie rosła. Od kwietnia trend się odwrócił – deweloperzy sprzedają więcej lokali niż wprowadzają do sprzedaży, co stopniowo ogranicza liczbę dostępnych mieszkań. Pod koniec maja oferta nowych mieszkań w Krakowie liczyła ok. 11,7 tys. lokali, czyli o 2% mniej niż miesiąc wcześniej. Zdaniem ekspertów może to być sygnał, że rynek zaczyna stopniowo wracać do równowagi, a podaż coraz lepiej dostosowuje się do rzeczywistego popytu.